• English
    • norsk
  • English 
    • English
    • norsk
  • Login
View Item 
  •   All institutions
  • Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet
  • Fakultet for arkitektur og design (AD)
  • Senter for eiendomsutvikling og -forvaltning
  • View Item
  •   All institutions
  • Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet
  • Fakultet for arkitektur og design (AD)
  • Senter for eiendomsutvikling og -forvaltning
  • View Item
JavaScript is disabled for your browser. Some features of this site may not work without it.

Verdsettelse av næringseiendom - Vurdering og anvendelse av ulike modeller

Bratsberg, Arne; Olaisen, Leif-Ove
Master thesis
Thumbnail
View/Open
2011_EVU_Masteroppgave_Arne-Bratsberg-og-Leif-Ove-Olaisen.pdf (2.483Mb)
Permanent link
http://hdl.handle.net/11250/278634
Issue date
2011
Share
Metadata
Show full item record
Collections
  • Senter for eiendomsutvikling og -forvaltning [202]
  • Institutt for arkitektur og planlegging [186]
Abstract
Hensikten med denne masteroppgaven var å undersøke hvilke ulike verdivurderingsmodeller

som brukes i det norske eiendomsmarkedet, samt også undersøke hvordan de ulike

verdivurderingsmodellene ivaretar usikkerhet og risiko. Den overordnede problemstilling var

å undersøke hva som var den mest robuste eller foretrukne modellen for verdivurdering av

næringseiendom, samt undersøke hvilke ulike verdivurderingsmodeller som benyttes av

profesjonelle eiendomsaktører. Vi ville derfor rette søkelyset på verdivurdering av

næringseiendom, og følgende elementer ville stå sentralt i oppgaven:

 Ulike modeller for verdivurdering

 Hvilke modeller benyttes av profesjonelle eiendomsaktører

 Hvordan ivaretas risiko og robusthet ved verdivurdering

 Anvendelse av ulike verdivurderingsmodeller i en eksempelstudie

Oppgaven ble avgrenset til å omfatte nasjonale eiendomsaktører, og aktørene ble gruppert

som eiendomsutviklere, langsiktige private eiere, livselskap og eiendomsrådgivere.

Den valgte metode i oppgaven var den kvalitative metode. Krav til relevans ble ivaretatt i

undersøkelsen, men utvalget i undersøkelsen var ikke tilstrekkelig stort til at vi kunne trekke

slutninger og konklusjoner hvor vi kunne generalisere, men observasjoner fra vår

undersøkelse viste at erfaring og kompetanse hos de aktørene som deltok i undersøkelsen var

betydelig. Våre data ble samlet inn, bearbeidet og dokumentert på en pålitelig måte, men

enkelte av spørsmålene i undersøkelsen kunne vært formulert på en annen og mer presis måte.

Oppgaven var basert på grunnleggende normer for forskningsarbeid.

Litteraturstudiet viste at den anbefalte verdivurderingsmodellen var nåverdimodell basert på

kontantstrømsanalyse, forutsatt at tilgangen på adekvat og oppdatert informasjon knyttet til

eiendommen var til stede. I en slik situasjon var det også mulig å vurdere usikkerhet og risiko

knyttet til de ulike elementene i kontantstrømmen. I situasjoner hvor tilgangen på adekvat og

oppdatert informasjon var fraværende eller mangelfull, kunne multiplikatormodeller som eksempelvis yield-modell benyttes. I så tilfelle er det viktig å være bevisst svakheten ved en

slik modell ved at all usikkerhet er ivaretatt av en faktor; yield.

Studien viste at verdivurdering i all hovedsak brukes ved kjøp og salg av næringseiendom, og

metoden inngår også ofte som en integrert del av selskapenes faste og periodiske økonomiske

rapporteringer. Samtlige intervjuobjekter med unntak av eiendomsutvikleren i vår

undersøkelse har et fast rammeverk for verdivurdering, og gjennomfører systematiske og

periodiske verdivurderinger. Intervjuobjektene benytter et omfattende antall ulike tiltak og

virkemidler for å ivareta usikkerhet og risikoer ved verdivurdering. Studien viste også at

kontantstrømsbaserte verdivurderingsmodeller basert på nåverdivurdering er den hyppigst

foretrukne verdivurderingsmodellen hos profesjonelle eiendomsaktører, men at også andre

verdivurderingsmodeller som yield ble benyttet som supplering eller for å gi raske estimater.

Studien viste i tillegg at eiendomsaktørene hensyntar risikoer i betydelig grad ved

verdivurdering, og at de benytter mange ulike tiltak og virkemidler for å kartlegge og

hensynta risiko ved verdivurdering. Vi observerte også at det er stor likhet i hvordan de ulike

aktørene ivaretok risiko, men at enkelte aktører var mer grundige ved at de vurderte flere

ulike forhold, og ved at de benyttet sensitivitetsanalyser og scenarioanalyser.

Ved bruk av yield- og nåverdimodell gjennomførte vi verdivurdering av eiendommen

Kanalveien 105 i Bergen. Vi erfarte at modellene gav relativt like verdier, men at vi ved bruk

av kontantstrømsbasert nåverdianalyse fikk klarere innblikk i sikre og usikre elementer

knyttet til vurderingen. Vi var dermed bedre i stand til å vurdere eiendommens risiko. Dette er

en klar styrke ved nåverdimodellen.

Vår konklusjon er at verdivurdering basert på kontantstrømsbasert nåverdianalyse er den mest

robuste metoden for verdivurdering av næringseiendom, og metoden benyttes av profesjonelle

eiendomsaktører. Ved bruk av kontantstrømsbasert nåverdianalyse er man bedre i stand til å

identifisere usikkerhet knyttet til de underliggende elementer og derigjennom med større grad

av sikkerhet kunne fastslå eiendomsverdier. Dette forholdet er også påvist i eksempelstudien.

Vår undersøkelse har i tillegg vist at kontantstrømsbasert nåverdianalyse er den mest

foretrukne modellen for verdivurdering blant de aktørene vi har intervjuet.
Publisher
NTNU

Contact Us

Search NORA
Powered by DSpace software

Service from BIBSYS
 

 

Browse this CollectionIssue DateAuthorsTitlesSubjectsDocument TypesJournalsBrowse all ArchivesArchives & CollectionsIssue DateAuthorsTitlesSubjectsDocument TypesJournals

My Account

Login

Statistics

Google Analytics StatisticsView Usage Statistics

Contact Us

Search NORA
Powered by DSpace software

Service from BIBSYS