Verdsettelse av næringseiendom - Vurdering og anvendelse av ulike modeller

Abstract

Hensikten med denne masteroppgaven var å undersøke hvilke ulike verdivurderingsmodeller som brukes i det norske eiendomsmarkedet, samt også undersøke hvordan de ulike verdivurderingsmodellene ivaretar usikkerhet og risiko. Den overordnede problemstilling var å undersøke hva som var den mest robuste eller foretrukne modellen for verdivurdering av næringseiendom, samt undersøke hvilke ulike verdivurderingsmodeller som benyttes av profesjonelle eiendomsaktører. Vi ville derfor rette søkelyset på verdivurdering av næringseiendom, og følgende elementer ville stå sentralt i oppgaven:  Ulike modeller for verdivurdering  Hvilke modeller benyttes av profesjonelle eiendomsaktører  Hvordan ivaretas risiko og robusthet ved verdivurdering  Anvendelse av ulike verdivurderingsmodeller i en eksempelstudie Oppgaven ble avgrenset til å omfatte nasjonale eiendomsaktører, og aktørene ble gruppert som eiendomsutviklere, langsiktige private eiere, livselskap og eiendomsrådgivere. Den valgte metode i oppgaven var den kvalitative metode. Krav til relevans ble ivaretatt i undersøkelsen, men utvalget i undersøkelsen var ikke tilstrekkelig stort til at vi kunne trekke slutninger og konklusjoner hvor vi kunne generalisere, men observasjoner fra vår undersøkelse viste at erfaring og kompetanse hos de aktørene som deltok i undersøkelsen var betydelig. Våre data ble samlet inn, bearbeidet og dokumentert på en pålitelig måte, men enkelte av spørsmålene i undersøkelsen kunne vært formulert på en annen og mer presis måte. Oppgaven var basert på grunnleggende normer for forskningsarbeid. Litteraturstudiet viste at den anbefalte verdivurderingsmodellen var nåverdimodell basert på kontantstrømsanalyse, forutsatt at tilgangen på adekvat og oppdatert informasjon knyttet til eiendommen var til stede. I en slik situasjon var det også mulig å vurdere usikkerhet og risiko knyttet til de ulike elementene i kontantstrømmen. I situasjoner hvor tilgangen på adekvat og oppdatert informasjon var fraværende eller mangelfull, kunne multiplikatormodeller som eksempelvis yield-modell benyttes. I så tilfelle er det viktig å være bevisst svakheten ved en slik modell ved at all usikkerhet er ivaretatt av en faktor; yield. Studien viste at verdivurdering i all hovedsak brukes ved kjøp og salg av næringseiendom, og metoden inngår også ofte som en integrert del av selskapenes faste og periodiske økonomiske rapporteringer. Samtlige intervjuobjekter med unntak av eiendomsutvikleren i vår undersøkelse har et fast rammeverk for verdivurdering, og gjennomfører systematiske og periodiske verdivurderinger. Intervjuobjektene benytter et omfattende antall ulike tiltak og virkemidler for å ivareta usikkerhet og risikoer ved verdivurdering. Studien viste også at kontantstrømsbaserte verdivurderingsmodeller basert på nåverdivurdering er den hyppigst foretrukne verdivurderingsmodellen hos profesjonelle eiendomsaktører, men at også andre verdivurderingsmodeller som yield ble benyttet som supplering eller for å gi raske estimater. Studien viste i tillegg at eiendomsaktørene hensyntar risikoer i betydelig grad ved verdivurdering, og at de benytter mange ulike tiltak og virkemidler for å kartlegge og hensynta risiko ved verdivurdering. Vi observerte også at det er stor likhet i hvordan de ulike aktørene ivaretok risiko, men at enkelte aktører var mer grundige ved at de vurderte flere ulike forhold, og ved at de benyttet sensitivitetsanalyser og scenarioanalyser. Ved bruk av yield- og nåverdimodell gjennomførte vi verdivurdering av eiendommen Kanalveien 105 i Bergen. Vi erfarte at modellene gav relativt like verdier, men at vi ved bruk av kontantstrømsbasert nåverdianalyse fikk klarere innblikk i sikre og usikre elementer knyttet til vurderingen. Vi var dermed bedre i stand til å vurdere eiendommens risiko. Dette er en klar styrke ved nåverdimodellen. Vår konklusjon er at verdivurdering basert på kontantstrømsbasert nåverdianalyse er den mest robuste metoden for verdivurdering av næringseiendom, og metoden benyttes av profesjonelle eiendomsaktører. Ved bruk av kontantstrømsbasert nåverdianalyse er man bedre i stand til å identifisere usikkerhet knyttet til de underliggende elementer og derigjennom med større grad av sikkerhet kunne fastslå eiendomsverdier. Dette forholdet er også påvist i eksempelstudien. Vår undersøkelse har i tillegg vist at kontantstrømsbasert nåverdianalyse er den mest foretrukne modellen for verdivurdering blant de aktørene vi har intervjuet.